Diversité sociale et diversité des programmes : tel est le credo des nouvelles opérations d’aménagement. Une forme architecturale en est issue : le macrolot. Jacques Lucan propose une analyse claire et critique de cette nouvelle forme de production de la ville.

Les grandes opérations d’aménagement actuelles comme l’opération du Trapèze à Boulogne, la ZAC du Port-Marianne à Montpellier, la ZAC Clichy-Batignolles à Paris, les projets du Tripode à Nantes ou la ZAC de l’amphithéâtre à Metz présentent de nombreuses similitudes. Du point de vue du projet urbain, la mixité sociale est un objectif : sont mêlés logements sociaux et privés au sein des nouveaux quartiers, des îlots, et parfois même des bâtiments. Ces opérations sont également marquées par une mixité des programmes avec des bureaux, des commerces, des équipements publics et toujours des logements. Du point de vue des acteurs, plusieurs maîtres d’ouvrage sont impliqués, mais l’un d’entre eux est souvent leader. Celui-ci mène l’opération, tandis que d’autres sont utilisateurs. Dans la grande majorité des cas, les maîtres d’ouvrage leaders sont des filiales immobilières des banques (BNP, Société générale) et des majors de la construction (Vinci, Eiffage, Bouygues). Les utilisateurs peuvent être des bailleurs sociaux, des collectivités locales pour les équipements publics ou encore des gestionnaires commerciaux. Dans ces opérations, sont souvent mutualisés les espaces ouverts ou encore les stationnements. Une nouvelle économie de la production des formes urbaines se met donc en place : Jacques Lucan en fait une analyse critique à travers la notion de macrolot. 

 

L’éphémère retour de l’îlot ? 

Jacques Lucan met en perspective le développement des macrolots avec l’histoire récente de l’urbanisme. En 1977, Jean Castex, Jean-Charles Depaule et Philippe Panerai font paraître Formes urbaines, de l’îlot à la barre, un livre qui proposait une nouvelle façon de comprendre comment, aux XIXe et XXe siècles, l’îlot avait été un objet de réflexion urbanistique et surtout comment l’urbanisme moderne avait rejeté l’îlot.. Dans les années 1940 à 1960, la critique de l’îlot est dominante à travers la dénonciation de la rue "corridor" ou encore du faible ensoleillement des cœurs d’îlot. L’urbanisme vertical, aussi appelé urbanisme sur dalle, va aller au bout de la logique de substitution de la mitoyenneté horizontale, celle classique des parcelles d’un îlot, à la mitoyenneté verticale. L’urbanisme sur dalle repose sur un principe de superposition de fonctions : au sol, la circulation automobile, au sol et au premier étage, le stationnement automobile, sur la dalle du premier étage, la circulation des piétons et les commerces, sur deux niveaux ou plus, des bureaux ou activités, et enfin, dans des bâtiments verticaux, les habitations. Cet urbanisme s’est déployé, à Paris par exemple, sur le Front de Seine, puis dans le quartier des Olympiades. Ainsi, si De l’îlot à la barre est l’histoire d’une agonie, il marque également le moment où un retournement en faveur de l’îlot a eu lieu. 

Dans les années 1970 et 1980, on assiste en effet au "retour de l’îlot". Une évolution notable intervient au milieu des années 1990 avec la consultation pour le quartier Masséna, au sud de la grande opération Paris Rive Gauche où se trouve la Bibliothèque François Mitterrand. Christian de Portzamparc, architecte coordonnateur, définit les principes de l’îlot ouvert. Dans celui-ci, les bâtiments sont autonomes, non mitoyens. Les constructions sont implantées en bordure des voies publiques, mais des ouvertures sont aménagées entre eux et les bâtiments ont des hauteurs variables. Des jardins privatifs occupent l’intérieur de l’îlot jusqu’au bord des voies. L’indépendance des bâtiments permet d’offrir une entrée au sein de l’îlot au soleil, et à l’air. Cette organisation permet une variété des formes architecturales au sein de l’îlot. 

Ce retour de l’îlot n’aura-t-il été que de courte durée ? Dans un chapitre intermédiaire, Jacques Lucan s’arrête sur la variété des réponses architecturales contemporaines au problème de l’îlot. Il observe la recherche d’une dimension sculpturale de l’architecture qui aboutit à ce que les bâtiments deviennent souvent comme des sortes de totem. La traduction typologique de l’indépendance et de la verticalité est le plot. La ZAC des Bords de Seine d’Issy-les-Moulineaux n’est ainsi qu’une juxtaposition de plots. Des raisons économiques et d’exploitation des densités permises conduisent à l’épaississement des bâtiments et à la nécessité de distribuer le plus grand nombre possible de logements à partir d’une cage d’escalier et d’ascenseur. Avec le respect de ces contraintes économiques, les traits distinctifs des opérations sont faibles, les différences se manifestent souvent par la nature des enveloppes, par exemple, le retour des motifs ornementaux répétitifs et la multiplication des résilles métalliques. Mais au-delà de l’ "urbanisme de plot", c’est sur l’urbanisme de macrolot que s’arrête l’auteur. 

 

Qu’est-ce qu’un macrolot ? 

Jacques Lucan détaille la genèse de cette forme. Après un essai à Lille, la première grande expérience de macrolot a lieu à Boulogne-Billancourt alors que Jean-Louis Subileau est directeur de la société d’aménagement chargé du renouvellement des anciens terrains industriels de Renault, la ZAC Seguin Rives de Seine. Sur ces vastes terrains prend place l’opération du "Trapèze" qui implique trois protagonistes : Renault, propriétaire des terrains, la société anonyme d’économie mixte Val de Seine Aménagement, en charge de l’aménagement, et un groupement de promoteurs, Développement Boulogne Séguin, constitué par quatre maîtres d’ouvrage : Nexity, Vinci Immobilier, Icare Capri, Himes. Ce denier ne réalise que des bureaux. Chaque maître d’ouvrage réalise au moins une opération. Chaque îlot comprend des logements dont un tiers de logements sociaux, et possède un programme d’équipement public (école, ludothèque, crèche, etc.). Un macrolot est constitué de plusieurs programmes, donc de plusieurs maîtres d’ouvrages, programmes conçus par plusieurs architectes. Dans un macrolot, tous les programmes sont coordonnés, tant du point de vue de la maitrise d’ouvrage que de la maîtrise d’œuvre. Les opérations sont toutes réalisées dans la même temporalité (dépôt du permis de construire, lancements des appels d’offres) afin que la livraison d’un programme ne puisse pâtir du retard d’un autre programme. 

Beaucoup d’opérations suivent ce modèle de Boulogne. Pourquoi ? Pour la rapidité d’exécution d’abord, mais aussi pour la diversité programmatique et architecturale que cette méthode autorise. Ce mode de fonctionnement s’est donc banalisé. Dans le cas d’un macrolot, souvent un maître d’ouvrage leader, cède tout ou partie des bâtiments à des investisseurs ou des utilisateurs. Il est maintenant très habituel de voir un maître d’ouvrage privé céder tout ou partie à un bailleur social. Beaucoup de macro-lots possèdent un socle partagé (stationnement en sous-sol et commercial) tel que celui de l’îlot H de la ZAC Port-Marianne-Jacques-Cœur à Montpellier. 

 

Nouveaux positionnements des acteurs

Le développement des macro-lots conduit à une concentration des acteurs privés de la promotion immobilière. Le phénomène s’est accéléré au cours des dernières décennies. On assiste à un retrait des bailleurs sociaux, dont beaucoup ne sont plus que des utilisateurs. De très grandes zones sont ainsi aménagées par une seule opération, comme Eiffage Aménagement à Asnières-sur-Seine sur huit hectares. La place de l’architecte évolue. Les maîtres d’ouvrage privés ne sont pas tenus d’organiser des concours. Pour des raisons de rapidité, d’habitude de travail, les maîtres d’ouvrage privés préfèrent se livrer à des consultations restreintes et choisir les maîtres d’œuvre sur dossier ou après entretien. Dans le cas d’opérations de logements dans lesquels les maîtres d’ouvrages publics se trouvent impliqués, et pour autant que la proportion de logements sociaux soit inférieure à 50 % de la surface de logements construite, l’organisation d’un concours est évitée. Les architectes peuvent avoir plusieurs missions : maître d’œuvre urbain, pour concevoir les plans d’ensemble, coordinateur d’un macrolot, ou encore réalisateur d’un programme architectural particulier. 

 

Un retour à l’urbanisme sur dalle et aux "mégastructures" ? 

Assiste-t-on à un retour de l’urbanisme sur dalle à travers ces macrolots ? La superposition des fonctions et la réalisation simultanée de différents programmes y fait penser.  Il faut noter deux différences majeures toutefois entre l’urbanisme sur dalle d’hier et le macrolot d’aujourd’hui. Tout d’abord,  les surfaces commerciales ou d’activités regardent vers les rues, en leur offrant des vitrines, et non pas des murs aveugles comme c’est le cas dans les opérations des années 1970 et 1980. La seconde différence est que l’accès au logement se fait directement par la rue puisque les cages d’escalier et d’ascenseur traversent le socle de commerces ou d’activités. 

Mais au-delà de ces différences formelles, ne risque-t-on pas de retrouver les mêmes enjeux de gestion et de mutabilité des opérations ? En matière de gestion des bâtiments, on peut se demander comment des copropriétés de logements privés et des propriétaires variés (bailleurs sociaux, gestionnaires d’espaces commerciaux etc.) vont pouvoir entretenir, sur la durée, des ensembles si complexes. On note déjà des problèmes pour la définition des usages des espaces mutualisés, notamment des  espaces ouverts. Enfin, la mutabilité des sites est complexe, les transformations ne pouvant avoir lieu qu’à l’échelle du macrolot et non "parcelle par parcelle" : cette dimension essentielle du développement durable est donc mise à mal dans des opérations qui se veulent "éco-quartier ". 

Très pédagogique, très clairement et abondamment illustré, l’ouvrage de Jacques Lucan est à mettre en toutes les mains, notamment celles des élus souvent séduits par ces projets urbains "clés en main". Montée en puissance des majors de la construction, faible mutabilité des espaces construits, enjeux du partage des espaces ouverts : voici les enjeux très politiques d’une forme urbaine. Nous sommes prévenus !